Ihre Optimierungsgesellschaft

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Freitag, 17. Juli 2015

Baufinanzierungskrimi – Fall 3

Dieser Fall macht auf besonders erschreckende Art und Weise deutlich, was einem passieren kann, wenn man an den falschen Partner in Sachen Baufinanzierung oder Anschaffungskredite gerät.
 
 
Manchmal ist es kaum zu glauben, was alles dem Kunden verkauft wird oder wie dessen finanzielle Belastbarkeit völlig außer Acht gelassen wird. Eigentlich müsste der gesunde Menschenverstand da sofort Alarm schlagen. Aber das „Gift der schönen Worte und Versprechen“ vieler Banker wirkt schnell und nachhaltig.

Fall3: aufgedeckt am 03.03.2015.

Diesmal heißt Opfer Peter D. aus Unterjettingen. Er ist Industriemechaniker bei Mercedes-Benz und Besitzer eines Mehrfamilienhauses.
Entgegen den zwei vorausgegangenen Baufinanzierungskrimis beginnen wir diesmal etwas anders. 

Objektwert:

Das Mehrfamilienhaus im Großraum Herrenberg hat einen Wert von ca. 650.000 Euro. 2011/2012 stand eine Sanierung an. Die bestehenden Baudarlehen wurden zu diesem Zeitpunkt auf die Bausparkasse der LBS mit Hilfe eines Zwischenfinanzierungskredits bei der KSK Böblingen umgeschuldet. Soweit alles noch In Ordnung. Doch schauen wir uns die Zahlen etwas genauer an. Bitte schön:

Zahlen, Daten, Fakten:

Peter D. hat 5 Bauspar-Zwischenfinanzierungs-Darlehen mit einer Gesamtsumme von 505.000 Euro und einer monatlichen Belastung von 1.808 Euro zu bedienen. Der Effektivzins liegt bei über 5 %. Dazu kommen üblicherweise ebenso 5 Bausparverträge in Höhe der Zwischenfinanzierungssumme von 505.000 Euro. Allein die Abschlusskosten verschlangen 5.050 Euro. Klarer Fall, dass die Bausparverträge natürlich noch bespart werden und dafür „berappt“ Peter D. monatlich 914 Euro.

Unglaublich, aber wahr: ein Bausparvertrag läuft über 123.000 Euro mit einer  monatlichen Besparung von 122 Euro. Da kann man sich schnell ausrechnen, wann dieser Bausparvertrag bei 50% Besparung zur Zuteilung kommt. Richtig, im Jahr 2051 und Peter D. wäre 80 Jahre alt. Sollte dann tatsächlich die Zuteilung erfolgen, läuft das Bauspardarlehen bis 2061 und Peter D. ist dann mit runden 90 endlich schuldenfrei.
Toll!!!!!!!!     
 
Schauen wir uns die Belastungsberechnung für Peter D. weiter an: Stand heute hat er eine monatliche Belastung von 2.722 Euro. „O.K.“, werden einige unserer Leser/Leserinnen sagen „Geht doch, wenn Peter D. und seine Frau arbeiten“. Dumm nur, dass die Einkünfte der beiden Schulden generieren. So wurden weitere Konsumkredite in Höhe von 100.000 Euro aufgenommen. Die Folgen liegen auf der Hand: Kreditschulden werden nicht wie eine Baufinanzierung erst  in 20 oder 30 Jahren zurückgezahlt, sondern üblicherweise in 3,4, oder 10 Jahren.
Mit anderen Worten: zur monatlichen Belastung kommen weitere 1.683 Euro.
Schlimmer geht´s nimmer. 
Summa summarum müssen monatlich 4.405 Euro aufgebracht werden, um nur die Darlehen und Schulden zu befriedigen. Dabei sind allerdings noch keine Versicherungen, Lebenshaltungskosten und auch kein Urlaub eingerechnet. Nach unserer Kalkulation und der uns vorliegenden Selbstauskunft liegen die Ausgaben bei 6.499,-. Die Einnahmen dagegen bei 6259,69. Damit verbleibt ein Minusbetrag von 239,31 Euro jeden Monat ... und damit baut sich schnell ein weiterer Sollsaldo von 28.717,20 Euro in den nächsten 10 Jahren auf.    

Was soll man von solchen Bankern halten, die immer wieder Geld „locker machen“ und den Kunden damit mehr und mehr in den sicheren Ruin treiben.
Nicht umsonst macht der Begriff „Bangster“ ja schon die Runde. 

Eine Bilanz, die fassungslos macht.

Gesamtschulden:    605.000 Euro
Einkommen, inkl. Miete:    6.259,69 Euro
Ausgaben gesamt:    6.499,00 Euro mtl. Minus 239,31 Euro
Finanzierungskosten:   4.405,00 Euro
Darlehenslaufzeiten i. Schnitt:   40 Jahre
Alter zu diesem Zeitpunkt:    84 Jahre

Die Aufgabenstellung an uns als Die-Baufinanzoptimierer.

Zusammenfassung aller Kredite mit der Möglichkeit, das Objekt komplett abzusichern und die Laufzeit auf 23 Jahre zu reduzieren, also bis zum 68. Lebensjahr von Peter D. 
Am 3.03.2015 haben wir uns den Fall vorgenommen und mit Herrn D. und seiner  Ehefrau ihre Situation bis ins Kleinste, inklusive des drohenden Fiaskos, besprochen.
Am 14.07 2015 war es dann soweit: unser Konzept zur Gesundung und Optimierung der finanziellen Verhältnisse von Peter D. und seiner Frau stand.
Hier die Einzelheiten:
  • Zusammenfassung aller Kredite (teilweise auf der Immobile besichert, teilweise als Ratenkredite zu günstigeren Zinskonditionen als bisher).
  • Reduzierung der Belastung auf 3.278.86 Euro
  • Monatliche Ersparnis von 1.126,14 Euro
  • 24 Jahre Laufzeit bis zur Tilgung / bezahlte Immobilie mit 68 Jahren 
  • Ersparnis über die Gesamtlaufzeit in Höhe von 310.680 Euro.

Als Die-Budgetoptimierer freuen wir uns, dass wir wieder einem Kunden helfen konnten, seine finanziellen Probleme schnell und nachhaltig in den Griff zu bekommen – und dabei noch viel Geld und Zeit zu sparen.

Sollten auch Sie sich, lieber Leser/liebe Leserin oder nette Menschen aus Ihrem Umfeld mit Finanzierungsproblemen aller möglichen Art herumschlagen oder sich von „netten“ Bankern über den Tisch gezogen fühlen, dann schicken Sie eine Mail an Krimi@die-dbo.de
 
Wir lassen Sie nicht im Regen stehen. Unser Wort darauf.
 

Donnerstag, 9. Juli 2015

Baufinanzierungskrimi – Fall 2

Der ganz normale, alltägliche Baufinanzierungskrimi.



Gar nicht so einfach, einen vertrauenswürdigen, zuverlässigen Finanzierungspartner zu finden.

Ab sofort können Sie in regelmäßiger Folge in unserem Blog lesen, was einem passieren kann, wenn man vertrauensselig an der falschen Adresse landet. Wir sehen es als unsere Aufgabe an, Missstände und Ungereimtheiten zu Lasten der Kunden aufzudecken und zu regulieren.

Fall2: aufgedeckt am 09.07.2015.

Diesmal geht es um Bernd W. (Name aus Datenschutzgründen geändert) aus Sindelfingen. Er ist 53 Jahre alt und Industriemeister bei Mercedes-Benz.

Im Januar 2011 ging Bernd W. zur ortsansässigen KSK und beantragte dort eine Immobilienfinanzierung für ein Objekt im Wert von ca. 265.000 Euro. Seinem Wunsch kam man ohne großes Hin und Her mit einer Bausparfinanzierung und einem Annuitätendarlehen entgegen. Alles ganz normal, wie es schien.
Doch, wie so oft, steckt der Teufel im Detail.

Denn Bernd W. wurde eine Bausparfinanzierung mittels einer Zwischenfinanzierung von über 205.000 Euro zu einem Zinssatz von 3,6% und 4,1% verkauft. Dazu zwei Bausparverträge über 75.000 Euro und 130.000 Euro mit einem Guthaben-Zins von 0,5%.
Rechnet man den Effektivzins (Abschlusskosten des Bausparvertrags) dazu, kommt man auf eine Effektivzins von über 5% - schlecht für Bernd W., gut für die KSK. Sage da noch einer Bausparfinanzierung sei günstig.  

Auch das noch: das zusätzliche Annuitätendarlehen über 20.000 Euro mit einer monatlichen Belastung von 200 Euro konnte nicht mehr über die Bausparfinanzierung abgedeckt werden, da die Bausparkassen nur bis zu 80% des Objektwertes finanzieren. Aufgrund der hohen Tilgung wird Bernd W. dieses Darlehen erst im Jahr 2021 getilgt haben. Er bespart also einen Bausparvertrag über 75.000 Euro bis 2027 und einen über 130.000 Euro bis ins Jahr 2029 – ein Zeitpunkt, zudem Bernd W. sich schon zwei Jahre in Ruhestand befindet. Der absolute Knaller daran: dann erst beginnt die Rückzahlung seines Darlehens. Eigentlich sollte man da schon schuldenfrei in seinen eigenen vier Wänden
leben können.

Und weiter geht die Gruselstory: ab dem Jahr 2027/2029 muss Bernd W. monatlich 1.025 Euro für die Rückführung der zugeteilten Bausparverträge „berappen“ und das bis ins Jahr 2039/2041. Pünktlich zum 79igsten. Man glaubt es kaum.

Natürlich könnte ihm die Bausparkasse 2027 bzw. 2029 mit der Zuteilung seiner Bausparverträge noch einen Strich durch die Rechnung machen. Mit anderen Worten: er muss länger auf die Zuteilung warten und die Zwischenfinanzierung läuft „munter“ weiter.

Merke: Beim Bausparen handelt es sich um eine Solidargemeinschaft. Nehmen also sehr viele Baussparer ihren Vertrag für eine Umschuldung in Anspruch, kann das die Zuteilung für andere Bausparer verzögern.

Um die finanziellen Probleme von Bernd W. noch deutlicher zu machen: er muss zu allem noch drei Anschaffungskredite bei der KSK mit monatlich 673 Euro bedienen (Darlehenssumme 41.000 Euro bei einem Mischdarlehenszins von über 6%).
Eins dieser Darlehen hat die Bank nur mit einem weiteren Bausparvertrag über 50.000 Euro und einer Sparrate von 100 Euro genehmigt – und Bernd W. hätte sich immerhin, mit 72 Jahren auf dem Buckel, über die Zuteilung der Baussparvertrages freuen können. 100 Euro in die Tilgung zu stecken wäre wohl gescheiter gewesen.

Schlussrechung: addiert man die Belastungen für Finanzierung und Kredite zusammen, so kommt man auf einen monatlichen Betrag von 2.118 Euro – und das bei einem Einkommen von 4.100 Euro. Die erste Hälfte des Monats nur für die Bank gearbeitet – dort reibt man sich die Hände.
Rechnet man nun die Finanzierungskosten von heute bis zur Tilgung im Jahre 2039 bzw. 2041 zusammen, so hat Bernd W. einen finanziellen Aufwand von ca. 428.173,10 Euro.

Fall2: optimal gelöst

Anfang des Monats kam Bernd W. aufgrund der Empfehlung eines unserer Kunden auf uns zu uns bat darum, seine finanzielle Situation zu durchleuchten.
Nach drei Tagen konnten wir ihm die Möglichkeit bieten, mit einem geänderten Finanzierungsmodell die gesamten Darlehen 2031 komplett zu tilgen und seinen finanziellen Aufwand von 2015 bis 2031 bis zur Tilgung auf 310.411,14 Euro zu drücken.
Damit ergibt sich eine Ersparnis für Bernd W. in Höhe von 117.761,96 Euro – und seine Immobilie ist mit 69 voll und ganz bezahlt.
Last but not least: die monatliche Belastung haben wir auf 654 Euro reduziert.
Wenn das nichts ist.

Als Die-Budgetoptimierer freuen wir uns, dass wir wieder einem Kunden
helfen konnten, seine finanziellen Probleme schnell und nachhaltig in den Griff zu bekommen – und dabei noch viel Geld und Zeit zu sparen. 

Sollten auch Sie sich, lieber Leser/liebe Leserin mit Finanzierungsproblemen aller möglichen Art herumschlagen oder sich von „netten“ Bankern über den Tisch gezogen fühlen, dann schicken Sie eine Mail an Krimi@die-dbo.de Wir lassen Sie nicht im Regen stehen. Unser Wort darauf.

Mittwoch, 8. Juli 2015

Baufinanzierungskrimi - Fall 1

Der ganz normale, alltägliche Baufinanzierungskrimi.


Gar nicht so einfach, einen vertrauenswürdigen, zuverlässigen Finanzierungspartner zu finden.

Ab sofort können Sie in regelmäßiger Folge in unserem Blog lesen, was einem passieren kann, wenn man vertrauensselig an der falschen Adresse landet. Wir sehen es als unsere Aufgabe an, Missstände und Ungereimtheiten zu Lasten der Kunden aufzudecken und zu regulieren.

Fall1: aufgedeckt am 29.06.2015.

Nennen wir den Kunden aus Datenschutzgründen Dieter E aus Ostfildern. Er ist 65 Jahre alt und seines Zeichens Mathematik-Lehrer. Ein Akademiker also, der schon von Berufs wegen rechnen und mit Zahlen umgehen kann.

2012 besuchte Dieter E. die Wüstenrot-Filiale in Esslingen und erhielt dort wunschgemäß eine Finanzierung für sein erworbenes Objekt (Wert: 700.000 Euro) in Form einer Bausparfinanzierung. Scheinbar alles ganz normal.

Nimmt man sich diese Finanzierung allerdings mit Hilfe eines Taschenrechners und eines Bleistiftes genau „unter die Lupe“ glaubt man seinen Augen kaum, was da passiert.
Denn Dieter E. wurde eine Bausparfinanzierung mittels einer Zwischenfinanzierung über 240.000 Euro zu einem Zinssatz von 2,6% verkauft. Dazu ein Bausparvertrag in gleicher Höhe mit einem Guthaben-Zins von 0,5%. Rechnet man den Effektivzins (Abschlusskosten des Bausparvertrags) dazu kommt man sage und schreibe auf eine effektive Zinslast von ca. 3,6%.

Doch dass war nur das kleinere Übel, denn der Bausparvertrag muss dazu auch noch bedient werden. Dieser ist zwar nur mit 30 % zu besparen, dafür hat er aber eine Laufzeit bis 2024 wenn Dieter E. seinen 75. Geburtstag feiert.
Zu diesem Zeitpunkt ist der Bausparvertrag erst anteilmäßig bespart, was aber nicht heißt, dass er zuteilungsreif ist.
Beim Bausparen handelt es sich um eine Solidargemeinschaft. Das heißt: gibt es 2024 viele Bausparer, die ihr Bauspardarlehen in Anspruch nehmen wollen, muss Dieter E. bis zur Zuteilung warten und damit automatisch die Zwischenfinanzierungskosten weiter bedienen.

Sollte Dieter E. sein Darlehen 2024 ohne Wartezeiten zugeteilt bekommen, dauert die Rückführung des zugeteilten Bauspardarlehens bis 2043, um es endgültig zu tilgen. Zu diesem Zeitpunkt wäre Dieter E. stolze 93 Jahre alt.

Leider ist das nicht das einzige Darlehen von Dieter E. Denn auch bei der Volksbank Esslingen hat er 2012 – im Zusammenhang mit seinem Immobilienprojekt – ein Annuitätendarlehen über 70.000 Euro mit 5jähriger Zinsbindung abgeschlossen, das mit regulären Zinsen und Tilgungsraten im Jahr 2051 getilgt wäre pünktlich zum 101sten Geburtstag von Dieter E. !!!!!!!

Rechnet man nun die Finanzierungskosten von heute bis zur Tilgung im Jahre 2043 bzw. 2051 zusammen, so hat Dieter E. einen finanziellen Aufwand von ca. 439.700,60 Euro.

Fall1: optimal gelöst

Im Juni 2015 bat Dieter E uns, Licht in seinen Finanzierungsdschungel zu bringen. Nach kurzer, intensiver Einarbeitung in die Problematik, konnten wir ihm die Möglichkeit bieten, um mit einem geänderten Finanzierungsmodell die gesamten Darlehen 2035 komplett zu tilgen und seinen finanziellen Aufwand von 2015 bis 2035 bis zur Tilgung auf 286.435 Euro zu drücken. 

Damit ergibt sich eine Ersparnis für Dieter E. in Höhe von 153.247 Euro. Da kann er seinen Enkeln schon mal etwas ganz Besonders spendieren. Oder sich selbst den Traum vom Sechszylinder erfüllen.

Als Die-Baufinanzoptimierer freuen wir uns, dass wir wieder einem Kunden helfen konnten, seine finanziellen Probleme schnell und nachhaltig in den Griff zu bekommen – und dabei noch viel Geld und Zeit zu sparen.

Sollten auch Sie sich, lieber Leser/liebe Leserin mit Finanzierungsproblemen aller möglichen Art herumschlagen oder sich von „netten“ Bankern über den Tisch gezogen fühlen, dann schicken Sie eine Mail an
krimi@die-dbo.de

Wir lassen Sie nicht im Regen stehen. Unser Wort darauf.
 

Donnerstag, 2. Juli 2015

publity Performance Fonds Nr. 5 kündigt weitere Auszahlung von 2.206.300 Euro an

Die von der publity Finanzgruppe, Leipzig, aufgelegte publity Performance Fonds Nr. 5 GmbH & Co. KG nimmt eine weitere Auszahlung in Höhe von 10 Prozent des eingezahlten Kommanditkapitals bzw. 2.206.300 Euro an die betreffenden Anleger vor. 
 
 
Die publity Performance Fonds Nr. 5 GmbH & Co. KG hat bis zum Ende der Emissionsphase am 30. Juni 2013 mit 1.518 Anlegern ein Emissionskapital in Höhe von 22.063.000 Euro eingeworben.

Bereits am 08. Oktober 2013 wurde an die betreffenden Anleger der Frühzeichnerbonus in Höhe von 5% bzw. 3%, insgesamt 403.850 Euro, ihrer Kommanditbeteiligungen ausgezahlt.

Am 05. September 2014 wurde die erste Auszahlung in Höhe von 10 Prozent bzw. 2.206.300 Euro vorgenommen. Im Februar 2015, konnte durch die Treuhandkommanditistin eine weitere vorzeitige Auszahlung in Höhe von 20 Prozent, insgesamt 4.412.600 Euro, an die Anleger vorgenommen werden.
 
Laufende Einnahmen aus der Verwertung von Forderungen und Sicherheiten ermöglichen weitere Auszahlungen in Höhe von 10 Prozent bzw. 2.206.300 Euro, die im Juli erfolgen werden. Damit wird der publity Performance Fonds Nr. 5 insgesamt 9.229.050 EUR bzw. 40 % der Kommanditbeteiligungen 2 Jahre nach Ende der Emissionsphase an die Anleger ausgezahlt haben.
 
„Unser Assetmanagement optimiert laufend die Bewirtschaftung und die Verwertung der erworbenen Sicherheiten bzw. Immobilien und schöpft so das wirtschaftliche Potential der Forderungen bestmöglich aus", so Christoph Blacha, Geschäftsführer der publity Investor GmbH.
 
 
Quelle: publity AG

Baufinanzoptimierer News

Wie entwickelten sich die Zinsen im historischen Vergleich? 

Unser Chart zeigt die Entwicklungen bei 10 Jahres und 5 Jahreskonditionen dabei ist ein leichter Zinsanstieg seit Januar 2015 zu erkennen.




Die Zinsen für Baufinanzierungen waren in den vergangenen vierzig Jahren nie auf einem so niedrigen Niveau wie heute! 

Die DGZF-Rendite für zehnjährige Pfandbriefe – ist der Indikator für den Verlauf der Baugeldzinsen – hat Anfang 2015 den niedrigsten Wert seit Veröffentlichung erreicht!

Seit Januar 2015 sind die Bauzinsen allerdings wieder leicht gestiegen. 

Nutzen Sie das noch immer historisch niedrige Zinsniveau für Ihre Baufinanzierung und entscheiden sich für Ihr Eigentum. 

Hintergrund

Die Darstellung der Zinsentwicklung basiert auf der DGZF-Pfandbriefkurve - den Pfandbriefrenditen der DekaBank und der Landesbanken. Diese Pfandbriefe dienen der Refinanzierung von Immobiliendarlehen und sind damit ein Indikator für die Zinsentwicklung beim Baugeld. Wir Vergleichen mehr als 180 Hypothekenbanken dadurch sparen Sie sich den Vergleich bei den Örtlichen Banken und damit Zeit und Geld. 

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